Real Decreto-ley 28/2026: estabilidad del alquiler, prórrogas de 5/7 años, preaviso e indemnización (guía LAU)
Guía ampliada del RDL 28/2026 (6 octubre 2026, BOE 7/10, vigor previsto 15/11/2026): cambios en el artículo 10 LAU, ciclos de prórroga, 6 meses de aviso del arrendador e indemnización al inquilino. Contratos Livendia adaptados.
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE de 7 de octubre de 2026 (ref. BOE-A-2026-20822), modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. Si se convalida por la Diputación Permanente, su entrada en vigor prevista es el 15 de noviembre de 2026.
Para propietarios e inquilinos entre particulares, esto cambia la lógica de prórrogas tras los primeros 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el preaviso del arrendador (6 meses) y la indemnización cuando el propietario no renueva sin causa exenta.
Texto oficial: BOE-A-2026-20822. Relacionado: RDL 29/2026 función social · SERPAVI Cataluña.
Índice
- Ficha del RDL 28/2026
- Qué cambia respecto a la LAU clásica
- Prórrogas por ciclos de 5 o 7 años
- Preaviso: 6 meses (arrendador) y 2 meses (inquilino)
- Indemnización al inquilino: cómo se calcula
- Supuestos en que NO hay indemnización
- Venta del piso con inquilino dentro
- Prórroga legal de aceptación obligatoria
- Persona física vs persona jurídica (fondos, SL patrimoniales)
- Cataluña: SERPAVI, ZMRT e INCASÒL siguen aplicando
- Modelo de contrato Livendia: cláusulas que actualizamos
- Escenarios prácticos (Eixample, Valencia, Madrid)
- Errores al renovar en 2026
- FAQ ampliada
- Conclusión
Ficha del Real Decreto-ley 28/2026
| Dato | Valor |
|---|---|
| Norma | Real Decreto-ley 28/2026, 6 de octubre de 2026 |
| BOE | 7 de octubre de 2026 |
| Vigor previsto | 15 de noviembre de 2026 (tras convalidación) |
| Materia | Art. 10 LAU y estabilidad del arrendamiento de vivienda habitual |
| Antecedente | Sustituye en la práctica el RDL 27/2026 (septiembre), no convalidado |
Importante: hasta la convalidación, mantén la LAU vigente en redacción consolidada; Livendia pre-adapta borradores para que, si entra en vigor el 15/11/2026, no tengas que renegociar cláusulas obsoletas el día de la firma.
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Qué cambia respecto a la LAU que conocías
Antes, tras la prórroga obligatoria inicial (5 o 7 años), muchos contratos entraban en prórrogas anuales tácitas hasta que una parte avisaba con 4 meses (arrendador) o 1 mes (inquilino, según redacción aplicable en cada fase).
El RDL 28/2026 introduce, una vez cumplidos como mínimo 5 años de contrato (o 7 si el arrendador es persona jurídica):
- Prórrogas sucesivas de 5 o 7 años (no anuales), si ninguna parte notifica a tiempo su voluntad de no prorrogar.
- Preaviso del arrendador elevado a 6 meses (el inquilino mantiene 2 meses).
- Indemnización económica a favor del inquilino cuando el arrendador comunica válidamente que no prorroga, salvo causas tasadas.
Esto no elimina la LAU ni la Ley 12/2023; las complementa en la fase de estabilidad a largo plazo.
Prórrogas por ciclos de 5 o 7 años
Texto orientativo del nuevo art. 10 (según BOE):
- Si llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, tras ≥5 años (o ≥7 con arrendador PJ), nadie avisa con los plazos legales, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de 5 años (o 7 si el arrendador es PJ).
Consecuencias para el propietario particular
- Planifica horizonte de 5 años, no “renuevo cada año”.
- Si quieres recuperar el piso para ti o un familiar, necesitas estrategia de preaviso con 6 meses y causa exenta de indemnización (ver más abajo).
- Si olvidas el preaviso, puedes quedar prorrogado otros 5 años.
Consecuencias para el inquilino
- Mayor seguridad de permanencia.
- Si el arrendador renueva precio en renovación negociada, siguen aplicando topes de Ley de Vivienda en zonas tensionadas.
Preaviso de 6 meses del arrendador
El arrendador debe notificar al menos 6 meses antes del vencimiento (frente a 4 meses en el régimen anterior de muchas prórrogas). El inquilino sigue con 2 meses.
Recomendación Livendia:
- Usar burofax o comunicación fehaciente con texto que cite normativa y causa si invocas exención de indemnización.
- Guardar acuse y copia en el panel de administración si usas administración de alquiler.
Indemnización al inquilino
Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, debe indemnizar al inquilino con el mayor de:
- Doce mensualidades calculadas según el sistema estatal de referencia de precios de alquiler (SERPAVI / índice) para la vivienda; o
- Una mensualidad por cada año de residencia (prorrateo por meses/días).
Si no hay valor individualizado en el sistema, se usa la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación.
Pago: en la entrega de la vivienda, salvo supuestos de necesidad del arrendador PF con plazos especiales (3 meses sin ocupación — ver BOE).
En Barcelona, el importe de referencia SERPAVI puede ser distinto de tu renta pactada si alquilaste por debajo del tope; la indemnización no es necesariamente 12 × tu renta actual, sino según referencia legal.
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Cuándo NO procede indemnización
Debe constar por escrito en la notificación. Supuestos principales (BOE):
- Arrendador persona física necesita la vivienda para sí o familiares hasta 2.º grado, o cónyuge tras separación/divorcio/nulidad.
- El inquilino no habitó la vivienda más de 6 meses en los 12 anteriores a la notificación (salvo causa justificada: salud, trabajo, estudios, cuidados).
- El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
- Otros supuestos del artículo (p. ej. nuevo contrato sobre la misma vivienda en condiciones legalmente previstas — revisar texto íntegro).
Si invocas necesidad familiar, y no ocupan en 3 meses, puede nacer de nuevo el derecho a indemnización del inquilino.
Venta del piso con inquilino
La enajenación no elimina, por sí sola, la indemnización si procede: puede corresponder al adquirente subrogado como arrendador, salvo causas exentas.
Si vendes entre particulares con inquilino LAU:
- Coordina comunicación de no renovación con el calendario de escritura.
- Revisa venta con inquilino en Barcelona y contrato LAU Barcelona.
Prórroga legal de aceptación obligatoria
Si el inquilino puede solicitar una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la solicita, puede perder indemnización en el vencimiento inicial. Si la solicita y es aplicable, la indemnización puede diferirse hasta el fin de esa prórroga.
Cláusula típica en contratos Livendia: información sobre derechos de prórroga sin sustituir asesoramiento judicial.
Persona física vs persona jurídica
| Arrendador | Duración mínima antes de ciclo 5/7 | Prórroga tácita |
|---|---|---|
| Persona física | 5 años | Bloques de 5 años |
| Persona jurídica (SL, SA, fondo) | 7 años | Bloques de 7 años |
Un particular que alquila como persona física no es lo mismo que una SL patrimonial con el piso en balance. El tipo de arrendador en el contrato importa.
Cataluña: SERPAVI, ZMRT e INCASÒL
El RDL 28/2026 es estatal. En Cataluña siguen vigentes:
- ZMRT y topes de renta (guía SERPAVI).
- Depósito en INCASÒL y Decreto-ley 3/2026 (informe anexo desde 26/03/2026).
- Cèdula d'habitabilitat y normativa de habitación.
Livendia cruza RDL 28/2026 + SERPAVI + cláusulas CCCat en contratos inmobiliarios Barcelona y resto de barrios.
Cláusulas que actualizamos en Livendia
- Duración, prórrogas y preaviso (6/2 meses).
- Indemnización y causas de exclusión redactadas con lenguaje claro (sin renuncia ilegal a derechos imperativos).
- Actualización de renta conforme a Ley 12/2023 / autonómica.
- Anexo SERPAVI e INCASÒL en operaciones catalanas.
- Inventario y fianza legal.
Precio publicado: contrato LAU 145 € IVA incl. · revisión contrato 120 €.
Escenarios prácticos
Propietario en Valencia (no ZMRT capital)
Renovación tras 5 años: olvidas preaviso → prórroga 5 años automática. Quieres vender: planifica 6 meses y evalúa indemnización si no aplica causa exenta.
Propietario en Barcelona ZMRT
Renta acotada por SERPAVI/renta anterior; al no renovar, indemnización calculada con referencia estatal, no solo “mi renta de 2022”.
Inquilino que recibe burofax
Comprueba si la causa de no indemnización está detallada; si no, conserva derecho a indemnización y asesórate.
Errores frecuentes en 2026
| Error | Riesgo |
|---|---|
| Plantilla LAU 2019 con 4 meses de preaviso | Prórroga no deseada o nulidad parcial |
| Confundir temporada con habitual | Sin indemnización LAU pero reclasificación |
| Vender piso sin avisar al inquilino del cambio de titular | Conflictos sobre indemnización y depósito |
| No anexar SERPAVI en Cataluña | INCASÒL devuelve trámite |
Preguntas frecuentes ampliadas
¿Cuándo entra en vigor el RDL 28/2026?
Previsto 15 de noviembre de 2026, si la Diputación Permanente lo convalida. Consulta el BOE antes de firmar operaciones sensibles.
¿Afecta a contratos ya firmados?
Las modificaciones LAU suelen aplicar a relaciones en curso según disposiciones transitorias del propio RDL; revisa el BOE íntegro o solicita revisión de contrato.
¿Puedo pactar indemnización distinta?
Los derechos imperativos del inquilino no pueden eliminarse por cláusula abusiva; la indemnización mínima legal prevalece.
¿Qué hace Livendia?
Redactamos LAU, habitación, temporada y administración con checklist RDL 28/2026 + autonómico. Contratar online.
Conclusión
El Real Decreto-ley 28/2026 ( 6/10/2026, BOE 7/10/2026, vigor 15/11/2026 previsto ) redefine la estabilidad del alquiler: ciclos 5/7, 6 meses de aviso del propietario e indemnización cuantificada con referencia SERPAVI. Livendia integra estos hitos en todos los contratos nuevos y en revisiones antes de renovar.
Enlaces: RDL 29/2026 · Hub Barcelona · Precios
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