Cómo calcular las arras en una compraventa de vivienda

Las arras son la señal económica que confirma que comprador y vendedor van en serio hacia la escritura. Calcularlas mal —demasiado bajas o sin clausular el tipo— es una de las fuentes habituales de conflicto entre particulares.

Porcentaje habitual sobre el precio de venta

En el mercado residencial español entre particulares, lo más frecuente es entregar entre 5 % y 10 % del precio total acordado en concepto de arras penitenciales. No existe un porcentaje legal obligatorio: es negociación.

Ejemplos orientativos:

• Piso 250.000 € → arras habituales 12.500 € – 25.000 €
• Piso 400.000 € → 20.000 € – 40.000 €

Muchas operaciones con hipoteca se sitúan en 6.000 € – 15.000 € cuando el comprador aún no tiene la aprobación bancaria definitiva, pero entonces el contrato debe suspender o condicionar la operación a la financiación.

Arras mínimas “con sentido”

Por debajo de 3.000 € – 5.000 € en operaciones de cientos de miles de euros, la señal pierde efecto disuasorio: desistir cuesta poco. El vendedor debería valorar si compensa esperar a un comprador con arras más sólidas.

No confundir reserva y arras

La reserva de compra (señal inicial, a menudo 424 € de gestoría en catálogos como el de Livendia) fija voluntad y plazos antes de un contrato de arras completo. Las arras son el contrato con consecuencias jurídicas (penitenciales o confirmatorias). Sumar reserva + arras sin redactarlo bien puede generar doble pago mal explicado.

Qué debe decir el contrato además del importe

• Precio total de la vivienda y forma de pago del resto hasta escritura
• Plazo para otorgar escritura
• Condición de hipoteca (importe máximo, plazo para obtenerla)
• Tipo de arras (penitenciales permiten desistir con penalización; confirmatorias no)
• Reparto de gastos (notaría, registro, plusvalía municipal si aplica)

Cómo te ayuda una gestoría

Un gestor recoge datos reales de las partes y del inmueble, revisa la nota simple y redacta un PDF de arras coherente con el importe acordado. En Livendia el contrato de arras tiene tarifa plana 145 € IVA incl.; el acompanamiento reserva hasta arras cubre el tramo previo por 424 €.

Si ya firmaste y quieres auditar documentación antes de notaría, mira la revisión documental post-arras.